כך הצלחנו לחסוך לאחד מלקוחותינו 80,000 ₪ במס שבח!

עשרות אלפי שקלים יכולים להיות תלויים במעט ידע ● במכירת נכס מקרקעין, מוטל על המוכר מס הנקרא מס שבח. נוסחת החישוב למס זה היא פשוטה ומוכרת. מה שפחות ידוע הוא נושא הפחת, המחושב אף הוא.

איך בחירה נכונה וקצת פרשנות חוקתית חוסכת עשרות אלפי שקלים?

מס שבח, הוא מס המשולם על רווח שנוצר לאדם בעת מכירת מקרקעין. החישוב לסך מס השבח  הוא מחיר מכירה פחות מחיר הרכישה בעת קניית הנכס. על ההפרש – מוטל מס שבח.

העובדה הפחות ידועה בחישוב היא, שאת מחיר הרכישה מצמידים למדד.  בדרך כלל המדד בעליה,  ובהתאם, עולה גם מחיר הרכישה. כך, ההפרש מצטמצם ומס השבח נמוך יותר.

בחישוב מס השבח מורידים את הוצאות הפחת עליהן דווח במהלך שנות הטיפול בנכס ממחיר הנכס. ההתייחסות לפחת נתונה לפרשנויות בחוק, ועליהן נעמוד במאמר זה.

פחת

את המושג פחת קל להסביר באמצעות  מס ההכנסה.

בחישוב המס השנתי, מנכים את ההוצאות מההכנסות. זהו הסכום לחישוב מס ההכנסה.

אולם בניכוי ההוצאות יש הבדל בין סוגי ההוצאה. 1. הוצאות שוטפות, כמו רכישת דיו ונייר למדפסת, הוצאות חשמל ותקשורת ועוד. בהוצאות שוטפות כל ההוצאה יורדת מההכנסות.

  1. רכוש קבוע, אלו הוצאות לדברים לטווח ארוך כמו ציוד, ריהוט, ועוד פריטים שאינם מתכלים. כיון שרכוש זה הוא לטווח ארוך, ההוצאה אינה יורדת באותה שנה, אלא במשך מס’ שנים.

לכמה שנים מחלקים את ההוצאה? באמצעות חישוב הפחת- זהו הבלאי, ההתיישנות או ירידת הערך של הנכס. הפחת מחושב באחוזים, לפי בלאי משוער במהלך שנה, וזהו הסכום המנוכה בפחת.

שיעורי הפחת נקבעים על ידי מס הכנסה לכל מוצר בנפרד, שכן לכל רכוש קבוע יש אורך חיים ובלאי משתנים.

מקרקעין, נחשב לרכוש קבוע שכן המבנה קיים לשנים רבות. לכן אדם שמשכיר נכס מקרקעין יכול לנכות מדי שנה בחישוב ההוצאות למס הכנסה, את שיעור הפחת על המקרקעין.

שיעור הפחת על מקרקעין עומד כיום על 4% מערך המבנה בלבד, מכיון שערך הקרקע לא יורד. מסיבה זו אין מוסיפים לחישוב הפחת את ערך הקרקע. בדרך כלל מקובל לשער את ערך המבנה (לעומת ערך הקרקע) כ2/3 ממחיר הרכישה, ובאיזורי הביקוש כמו מרכז הארץ – כחצי מערך הרכישה.

ובמספרים, אדם שמשכיר נכס ב100,000 ₪ לשנה, והפחת הוא 30,000 ₪. הבסיס לחישוב מס הכנסה יהיה 70,000 ₪.

פחת במס שבח

כאשר אדם בא למכור נכס, בודקים אם הוא ניצל את זכויותיו במהלך השנים, וניכה את הפחת מהכנסות הנכס, כדי להוריד את חבות מס ההכנסה. במידה והתשובה חיובית, מורידים ממחיר הרכישה את סכום הפחת שנוכה ע”י מס הכנסה. משום שאין סיבה שאדם ייהנה  פעמיים מאותה הטבה. אם הוא נהנה בתשלום מס הכנסה מניכוי הפחת, הוא צריך לשלם עליו במס השבח.

במקרה זה, הרווח ממנו מחושב מס שבח הינו גבוה יותר, ומס השבח עולה.

את חוק מיסוי המקרקעין, בסעיף הדן בנושא הפחת משווי הרכישה, ניתן לפרש בשתי משמעויות.

האחת- הפחת במס השבח מנוכה בכל מקרה, גם אם הרוכש לא ניכה את הפחת במס ההכנסה לאורך השנים. במלים אחרות העובדה שאדם לא ניצל את זכותו במס הכנסה, לא עוזרת לו במס שבח.

המשמעות השניה היא, שרק במידה ואדם ניכה במס הכנסה, הוא משלם זאת במס שבח.

במהלך השנים אימצו במחלקת מיסוי מקרקעין את הגישה הראשונה, וגם במצבים בהם אדם לא ניכה פחת במס הכנסה, עדיין ניכו ממנו פחת במס שבח.

אולם לאחרונה שינה בית המשפט את גישתו. במספר פסיקות, נקבע שבכל מקום שיש שתי פרשנויות לחוק, הולכים אחרי תכלית החוק. תכלית חוקי המיסוי, הוא תשלום מס אמת.

אם אדם לא ניצל את זכותו לניכוי פחת במס הכנסה, ואעפ”כ מנכים לו במס שבח, זה נגד תכלית החוק, מכיון שנגבה מס שאינו מס אמת.

למעשה, ברשויות מיסוי מקרקעין, קיימים הבדלים בין הסניפים השונים. ומכיון שמדובר בסכומי כסף גבוהים מאד, ככל שמדובר בנכסים שהוחזקו במשך שנים רבות, חשוב להסתייע באיש מקצוע המתמצא במכלול.

יש לציין שהתנאי הבסיסי הוא חובת נטל ההוכחה המוטלת על מוכר הנכס. לכן חשוב לשמור לצמיתות את הדו”חות השנתיים למס הכנסה, ואת טופס י”א המצורף לדו”ח השנתי העוסק בחישובי הפחת.

מס שבח בדירת מגורים להשכרה

עד לחודש האחרון עיקר המשמעות של ניכוי הפחת במס שבח היתה על נכסים מסחריים. בדירות למגורים, אנשים בדרך כלל נצלו את הפטור של פעם בארבע שנים. אולם כעת לאחר שבחוק ההסדרים בוטל לגמרי הפטור ממס שבח בדירות מגורים, (להוציא דירת מגורים יחידה), יש צורך לתכנן היטב את חבות מס השבח.

פחת במס השבח מבוסס על תשלומי מס הכנסה בשנות החזקת הנכס, לכן תחילה יש לעמוד על חישובי המס.

במס הכנסה על השכרת דירות למגורים ישנם 3 מסלולי מס:

  1. מסלול הפטורעד 4980 ₪ בחודש
  2. מסלול 10%ללא ניכוי הוצאות
  3. מסלול לפי מס שולי.

בשני המסלולים הראשונים, החוק מנוסח ברור לגבי ניכוי הפחת, וטוען שההטבה כרוכה בהורדת הפחת ממחיר הרכישה, במידה ויוטל מס שבח.

לעומת זאת במסלול השלישי, האפשרות לבחור בניכוי הפחת כדי להוריד את חבות מס הכנסה, תלויה בבעל הנכס. יש מקרים שבהם כדאי לבחור במסלול לפי מס שולי. בעיקר מעל גיל 60, נכים ל”ע, או אדם שאינו מגיע לסף המס. במקרים אלו לעתים עדיף שלא לנכות פחת, כדי שבבוא היום במכירת הנכס, לא יחושב הפחת כחלק מן השבח.

ואיך הלקוח חסך 80,000 ₪?

במקרה המעניין שבכותרת, מדובר באדם מבוגר מאד, שהיה בבעלותו נכס משנות ה60. בשנה האחרונה הוא החליט למכרו. בחישוב מס השבח, מחיר הרכישה כמובן הינו נמוך מאד, שכן מדובר בנכס שנקנה לפני שנים רבות, ובהמרת לירות לשקלים, מדובר היה בשקלים בודדים (בסביבות 6 ₪!). אולם ברגע שמחשבים גם את עליית המדד, כל אגורה – כן! הופכת לסכום גדול.

תוך כדי הטיפול בנושא מס השבח התברר כי מיסוי מקרקעין, הפחית משווי הרכישה את הפחת על הנכס, בשווי של כ- 3 ₪. נוצר הפרש מס של 80,000 ₪!.

לאחר משא ומתן, שכלל הוכחות והסברים על כך שהלקוח היה פטור ממס על השכירות, אף ללא ניכוי הפחת – מיסוי מקרקעין תיקן את השומה. כך מחיר הרכישה היה מחיר הרכישה בפועל, ללא הורדת הפחת. המס הסופי ירד באופן משמעותי, והלקוח הרוויח סכום נכבד ביותר.

אהבתם? שתפו!

רואים מעבר לחשבון

צוות המשרד שלנו מזמין אותך לעשות סדר אחת ולתמיד! הצטרף לנבחרת הלקוחות המרוצה ותהנה גם אתה משירות מושלם ורף גבוה של שביעות רצון.

שאלה? כתבו לנו!

תיאום שיחה טלפונית

מלאו את הטופס ונחזור אליכם בתוך 24 שעות!

פרטים נוספים:

טל: 03-5780203    | cpa@freilich.co