השינויים האחרונים שבוצעו בחוק מיסוי מקרקעין, משנים את מפת חישובי הכדאיות בכל הנוגע להשקעות נדל”ן ● עיקר השינויים שנכנסו לתוקף החל משנת 2014, הוא ביטול הפטור ממס שבח בדירות מגורים אחת ל4 שנים.
מעתה, מפת השקעות הנדל”ן השתנתה לגמרי, ומעמידה באור חדש הבדלי כדאיות ההשקעה בין דירות מגורים לבין נכס מסחרי. להלן שני תכנונים אפשריים מהפן המיסויי, המצביעים על שינויי קו חשיבה נדלנ”י.
- השקעה בנכסים מסחריים במקום בדירות מגורים
תשואה המתקבלת על השכרת נכסים מסחריים הינה גבוהה ביחס לתשואה המתקבלת על השכרת דירות מגורים. למרות זאת, משקיעים רבים העדיפו להשקיע בדירות מגורים ולא בנכסים מסחריים, משיקולים שונים. אחד משיקולי ההעדפה הינו מרכיב המיסוי. כעת, עם השינוי המהותי בחוק מיסוי מקרקעין, יש לשקול שוב גישה זו.
הצעה זו מתאימה למשקיע נדל”ן אשר בבעלותו דירות מגורים, ואינו יכול ליהנות מהפטור ממס על השכרתן.
ההבדל המיסויי בין דירות מגורים לנכסים מסחריים מתבטא בארבעה מסים.
- מס רכישה
לאחר השינוי, שיעור מס רכישה על דירת מגורים נוספת נמוך ב1% לעומת נכס מסחרי. אולם מאידך ברכישת נכסי יוקרה, שיעור המס עולה עד 10%, מה שאין כן בנכסים מסחריים.
- מס שבח
מאחר והפטור ממס שבח הוא גם חלק מחישובי התשואה של הנכס, והרווח מהאקזיט שבמכירת הדירה מחושב כחלק מהתשואה. לאחר ביטול הפטור של מכירת דירת מגורים אחת ל4 שנים, והשארת הפטור רק לבעל דירה יחידה, אין הבדל בין דירת מגורים נוספת לבין נכס מסחרי. בשני המקרים קיימת חבות של מס שבח במכירת הנכס ברווח.
- מס הכנסה על השכירות
בדירות מגורים, קיימים שלושה מסלולים: 1. מסלול הפטור עד לתקרה של 5,196 ₪. 2. מסלול 10% מס, ללא ניכויים וזיכויים. 3. מסלול מס שולי, המתחיל בשיעור 31%.
בנכסים מסחריים, קיים רק המסלול השלישי – מסלול מס שולי.
- ביטוח לאומי
ביטוח לאומי הוא מס לכל דבר, וקיים גם על הכנסות פסיביות. בהשכרת דירות מגורים ישנו פטור גורף. לעומת זאת, בנכסים מסחריים לא קיים פטור, למעט פטור כללי על הכנסות פאסיביות עד לתקרה של 27,264 ₪ לשנה.
במקרים רבים ימצא כי התשואה הגבוהה בנכסים מסחריים, מפצה על המיסוי הגבוה יחסית במס הכנסה וביטוח לאומי בעלי דירות מגורים קבלו מהמדינה הטבות גדולות, בכך שלא הייתה הבחנה בין דירה המשמשת למגורי הבעלים או דירה להשכרה. כך שמבחינה מיסויית הייתה כדאיות רבה בהשקעה בדירות מגורים ולא בנדל”ן מסחרי.
אולם כעת, עם ביטול הפטור ממס שבח נוצר שוני משמעותי במיסוי, ויש לשקול שנית את הכדאיות ברכישת דירות לעומת נכסים מסחריים. מאחר והפטור ממס שבח הוא גם חלק מחישובי התשואה של הנכס, והרווח מהאקזיט שבמכירת הדירה מחושב כחלק מהתשואה, הרי שבעקבות השינויים הרווח ירד עקב חבות מס שבח.
מס הכנסה על השכרת דירות למגורים, המאפשר מסלול של 10% מס, נראה היה מבטיח וזול יותר מהשקעה בנכסים מסחריים, בהם שיעור המס מתחיל ב31%. אך למרות המסלול הנוח, מדובר במס מוחלט, ללא ניכויים וזיכויים. כמו כן מגיל 60, גם בנכסים מסחריים שיעור המס מתחיל ב-10%.
לסיכום, יש לבדוק כל עסקה על מכלול השיקולים שלה, מהפן המיסויי. במקרים רבים ימצא כי התשואה הגבוהה בנכסים מסחריים, מפצה על המיסוי הגבוה יחסית במס הכנסה וביטוח לאומי.
- קניית דירות מגורים על ידי חברה בע”מ
לבעלי עסקים המאוגדים כחברה בע”מ, ישנו תכנון מס של קניית דירות מגורים ע”י החברה, כדי לחסוך במס דיבידנד. החסרון בתכנון מס זה היה שהפטור של אחת ל4 שנים חל על דירות בבעלות פרטית ולא על דירות בבעלות חברה. מסיבה זו רבים נמנעו מתכנון מס זה.
כעת משבוטל הפטור, ניתן להפוך את החיסרון ליתרון יחסי. מומלץ לשקול מחדש ולחשב את כדאיות התכנון בהתאם לשינוי.
יש לציין כי קניית דירה ע”י חברה שנמצאת בבעלות בשיעור של שליש ומעלה, אינה מחשיבה את בעלי החברה על הדירה במישור האישי כדירה יחידה.
