בעל עסק – כך תקנה דירה לילדיך ללא כפל מס!

דוד, בעל חנות בגדי ילדים המאוגדת כחברה בע”מ. הגיע בשעטו”מ לנישואי צאצאיו. לאחר שהקפיד לחסוך מהכנסותיו במשך שנים רבות, הוא מעונין לקנות דירה לילדיו. ע”י משיכת דיבידנד מהרווחים הצבורים בחברה.

אולם כעת מתברר לו שתקנות (גזירות) טרטכנברג, העלו את המס על הדיבדנד ל-30%. דהיינו אם הוא רצה למשוך 500,000 ש”ח, הוא יאלץ להיפרד בצער רב מסכום של 150,000 ש”ח לטובת אוצר המדינה.

הפתרון המוצע הוא. לפתוח חברה חדשה שאליה הוא יעביר את הרווחים. העברת רווחים מחברה לחברה אחרת הרשומה תחת אותה הבעלות, אינה חייבת במס דיבידנד. כך שהוא חסך כבר כעת 30% מס.

בחברה חדשה זו הוא יקנה את הדירה לבנו.

כעת נידון בהשלכות המסים השונות באפשרות זו:

מע”מ – חברה המשכירה דירה למגורים לתקופה של עד 25 שנה, אינה חייבת במע”מ. מכיוון שכך, היא אינה חייבת במע”מ בקניית הדירה. כלל יסודי במע”מ הוא עיקרון ההקבלה, אם אינך גובה מע”מ אינך יכול לקזז מע”מ, ומכיוון שהוא אינו גובה מע”מ על השכירות, הוא אינו משלם מע”מ על הרכישה.

מס הכנסה על השכירות – כאשר הדירה מושכרת על ידי חברה הרי החברה אמורה לכאורה לשלם מס הכנסה על השכירות. אך ישנן דרכים לתשלום מס נמוך ביותר ואף ללא תשלום. א’ מכיון שיש לקזז את הפחת בשיעור בין 2- ל-4 אחוזים מידי שנה. ובדוגמא שלנו על דירה בעלות של 500 אלף ש”ח, הרי שהרווח הוא בין 10-20 אש”ח לשנה, שעל סכום זה לא משלמים מס. במידה והוא נוטל מימון בנקאי. הריבית תקוזז מההכנסה.

אפשרות נוספת היא להפוך את החברה לחברה משפחתית, ולהנות משני המסלולים הנוספים: פטור ממס עד לגובה 1,490 ש”ח לחודש. או מסלול המאפשר תשלום של 10% מס, ללא קיזוז הוצאות.

מס רכישה

מס רכישה בחברה הוא 5%. בכך הוא שונה מרכישה כיחיד, שיש לו 3 מדרגות מס בדירה יחידה. כמובן שחיסרון זה, בדרך כלל אינו משתווה, ליתרון הטמון בחיסכון של המס על הדיבידנד.

מס שבח במכירה

אנו מצפים שבעז”ה ערך הדירה יעלה במשך השנים. אלא שאם נמכור את הדירה, הרווח יהיה חייב במס שבח, שכיום שיעורו 25%. ללא אפשרות פטור פעם ב-4 שנים, מכיון שחברה בע”מ כולל חברה משפחתית, אינה זכאית לפטור זה.

אולם ההסתכלות היא, על דחיית מס הדיבידנד של 30% עד למכירת הנכס. וגם אז מדובר על תשלום של 25% רק על הרווח, שהוא סכום נמוך בהרבה. מה גם שהוא חוסך את הצורך במימון בנקאי או לפחות מפחית אותו ב-150 אלף שקלים אותם חסכנו באמצעות עקיפת תשלום מס הדיבידנד.

ובמספרים, אם הדירה עלתה 500 אש”ח, ונמכרה ב-800 אש”ח. אזי מס שבח הוא 25% מ-300 אש”ח, שהם 75 אש”ח. מס הדיבידנד הוא כאמור 150 אש”ח, כך שדוד הרוויח 75 אש”ח, ודחה את תשלום המס של 75 אש”ח הנוספים עד למכירת הדירה. כולל חיסכון של ריבית על תשלום של 150 אש”ח אם היה נוטל אותם באמצעות מימון בנקאי.

קיימת אפשרות נוספת לחיסכון במס, במידה והכנסות בעל המניות היו נמוכות ב-4 השנים האחרונות של החזקת הנכס והוא לא שילם מס הכנסה, או ששיעור המס ששילם היה נמוך משיעור מס שבח. ע”י הפיכת החברה לחברה משפחתית, ופריסת מס שבח ל-4 שנים. אולם לא נרחיב בטור זה.

מימון בנקאי

במקרה ולדוד אין את כל הסכום הדרוש עבור רכישת הנכס לבנו, והוא זקוק למימון בנקאי. זהו  חיסרון שכדאי לשקול ולבדוק, מכיוון שעלות המימון (ריבית) לרכישת נכס ע”י יחידים – משכנתא. היא הזולה ביותר בשוק המימון. לעומת הלוואות מסחריות שהן יקרות יותר בצורה משמעותית. ובמקרה הזה, היות והרכישה תתבצע ע”י חברה, ההלוואה מוגדרת כהלוואה מסחרית, והריביות יהיו בהתאם. אולם גם במקרה כזה יש לעשות בדיקה בין הבנקים, יתכן שישנם בנקים עם מסלולים שונים וזולים יותר.

לסיכום,

בתכנון זה היתרונות הם: 1. חיסכון משמעותי כעת בדחיית מס הדיבידנד. 2. אין מע”מ. 3. מס הכנסה נמוך ביותר.

חסרונות: 1. מס רכישה גבוה 2. אין זכאות לפטור ממס שבח במכירה.