כולנו מעדיפים להגיע תמיד אל הבחירה הנכונה. ששת מסלולי המיסוי לבעלי מספר דירות למגורים, מספקים כר נרחב לתכנון והתאמה. איך אפשר לבחור את מסלול המיסוי החסכוני ביותר.
משלמים פחות מס על השכרת דירה!
לאחרונה, פתחה רשות המיסים במלחמת חורמה למיגור ההון השחור. במסגרת המערכה זכינו בחוקים ותקנות שונים שנכנסו לתוקף בחוק ההסדרים. בקנה יש כמה וכמה תקנות כמו הגבלת השימוש בכסף מזומן, ועוד.
אחד מהענפים העיקריים שבהם רשות המיסים עומדת להתמקד, הוא תחום השכרת דירות מגורים. הנושא עלה לרדאר של רשות המיסים, בין היתר כתוצאה מהמלשינון של רשות המיסים ועקב עליית מחירי הנדל”ן.[1]
מזדהה עם אבי? משתלם לך לקרוא!
אבי הינו בעלים של 5 דירות מגורים, אחת מהן מפוצלת לשלוש יחידות, ואחת נוספת חדשה ממש. עיקר הכנסתו של אבי היא מהשכרת הדירות. יש לו הכנסה נוספת כשכיר של 5000 ₪ בחודש. ההכנסה הכוללת של דמי השכירות החודשיים היא 15,000 ₪ לחודש. לצורך החישוב נציין כי יש לו הוצאות חודשיות בגובה 6000 ₪. חלק הוצאות ריבית על המשכנתא, וחלק הוצאות פחת.
אחת הבעיות הגדולות של אבי בתשלומי המס על הדירות שהשכיר למגורים, היא שהכנסה זו מוגדרת לצרכי מס שלא מיגיעה אישית. אז מה הבעיה? שיעורי המס בהכנסות פאסיביות, מתחילים במדרגת המס של 31%. זהו סכום גבוה מאד ביחס להכנסות אחרות, שמדרגת המס שלהן מתחילה ב10%.
הפתרון האולטימטיבי נעוץ בבחירה הנכונה ביותר של מסלול המיסוי, בהתאמה מדויקת לאבי דווקא, ולדירות שהוא משכיר.
שלושת המסלולים הראשונים למס על השכרת דירה, הינם ידועים ומוכרים:
- מסלול הפטור.עבור דירה מושכרת המכניסה עד 5,196 ₪ לחודש, יש פטור ממס הכנסה. כאשר סכום השכירות עולה על סכום זה, נוצר חיוב על יתרת הסכום שאינו פטור ממס, עד 10,392 ₪ בחודש. שיעור המס על הסכום שעובר את תקרת המס – הוא כמו מסלול 3.
מסלול זה אינו רלוונטי לאבי, שכן שהוא עובר את תקרת הפטור.
- מסלול מס שולי.במסלול זה שיעור המס תלוי בגובה ההכנסות הכולל של המשכיר. שיעור המס מתחיל במדרגת מס של 31%, (כשאבי יגיע לגיל 60, מדרגת המס תעמוד על 10%, גם מהכנסה שלא מיגיעה אישית).
במסלול מס שולי ניתן לנכות הוצאות, כך שהסכום הסופי שלפיו יחושב המס יהיה נמוך באופן משמעותי. ההוצאות העיקריות הן הריבית על המשכנתא, פחת, דמי ניהול, תיווך, והוצאות תיקונים. מסלול זה מאפשר לקבל זיכויי מס, כמו נקודות זיכוי בסיסיות, תרומות, הפרשה לגמל ועוד.
במידה ואבי יבחר במסלול מס שולי, הוא ישלם מס על סך 31,500 ₪ בשנה.
- מסלול 10%.תשלום של 10% מס מדמי השכירות. סכום המס הינו סופי, ללא ניכויים וללא זיכויים. לא ניתן להוריד מדמי השכירות את ההוצאות. או להזדכות במס על נקודות זיכוי, תרומות ועוד.
במסלול זה אבי ישלם 18,000 ₪ בשנה.
שלושת המסלולים הבאים מהווים בשורה לבעלי מספר דירות למגורים. הם מתאימים במיוחד עבור אבי, כמשכיר של כמה דירות שאחת מהן מפוצלת ליחידות. המסלולים הללו חוסכים במס על השכרת דירות מגורים, והם גמישים וניתנים להתאמה לצרכיו של אבי.
- שילוב מסלולי 2 ו3.ישנה דעה של מומחי מס, הטוענים כי ניתן לשלב בין מסלול מס שולי למסלול 10%. ולכל דירה להתאים את המסלול הזול עבורה. [2]לאבי יש דירה אחת עם הוצאות רבות, כי היא נרכשה לאחרונה במשכנתא גבוהה. רכיב הריבית מההחזר השנתי, ושיעור הפחת המחושב לפי מחיר הרכישה גבוהים מאד. לדירה כזו משתלם מאד לבחור במסלול 2. דירה נוספת של אבי נמצאת בבעלותו כבר שנים רבות, ללא משכנתא, וגם שיעור הפחת הוא נמוך, מכיוון שהדירה נרכשה במחיר נמוך היסטורי. עבור דירה כזו משתלם לאבי לבחור במסלול 3.
שילוב זה חוסך אלפי ועשרות אלפי שקלים בשנה.
במידה ואבי בוחר במסלול זה, הוא ישלם מס על סך 11,754 ₪ בשנה.
- הגדרת ההכנסות כהכנסה מיגיעה אישית
בכמה פסיקות העוסקות בתחום ההכנסות נקבע כי אדם יכול לסווג את הכנסתו מהשכרת דירות – כהכנסה מיגיעה אישית. הסיווג תלוי במבחנים רבים, כמו עריכת ניסוח וחידוש החוזים, טיפול בתיקונים בנכס, מקור פרנסה קבוע ועוד.
אבי משקיע זמן רב בהשכרת הדירות, בטיפול השוטף, בגביה, בשוכרים חדשים ועוד. לא ניתן להגדיר עיסוק זה כהכנסה פאסיבית, כמו רכישת מניות ואג”ח, שלאחר רכישת ניירות הערך הרווח מגיע ללא שום יגיעה מצד הרוכש. במידה ואבי עומד במבחנים, או לפחות בחלקם, הוא יכול לחסוך המון בתשלום המס, שכן מדרגת המס על הכנסה מיגיעה אישית מתחיל ב10%.
נכה יכול ליהנות מחיסכון רב במסלול, שכן קיים פער גדול בפטור לנכים, בין הכנסה מיגיעה אישית, לבין הכנסה פאסיבית.
אבי ישלם במקרה זה 17,191 ₪ בשנה. זהו הסכום הראשוני, ממנו ניתן לקזז זיכוי על תרומות והפקדות במעמד עמית עצמאי לפנסיה, ביטוח חיים ועוד.
- העברת הבעלות על הדירות לחברה בע”מ, ומשיכת חלק מדמי השכירות בתור משכורת.[3]
במקרה כזה, המשכורת נחשבת בדרך כלל כהכנסה מיגיעה אישית, ושיעור המס מתחיל ב10%, גם נכה פטור על הכנסות אלו.
יש לשים לב למשוך את המשכורת בפרופורציות, שכן מס הכנסה יכול לשלול את המשיכה ולהגדיר את המשכורת כדיבידנד, כך שבמקום חיסכון מס, אבי עלול לספוג תאונת מס.
הכדאיות בבחירת מסלול זה עלתה עם ביטול הפטור ממס שבח על מכירת דירה אחת לארבע שנים, במסגרת השינויים האחרונים בחוק מיסוי מקרקעין. הפטור הוא רק לבעל דירה יחידה, כך שלגבי מס שבח, אין הבדל בין החזקת דירה בבעלות אישית לבין החזקתה בניהול חברה בע”מ.
חשוב לדעת כי חברה שכל עיסוקה בהשכרת דירות מגורים, פטורה ממע”מ, ואינה צריכה לפתוח תיק במע”מ.
במסלול זה יש לאבי יותר אפשרויות לתכנונים שונים, בהתאם למספר פרמטרים. כאינדיקציה, יש להניח כי המס במסלול 5, הוא המס המקסימלי שיוטל על אבי.
יצאת מבולבל?
סביר להניח שכן.
בחינת כדאיות, והעדפה של מסלול אחד על משנהו תלויה בגורמים משתנים רבים. לא כולם הוזכרו במאמר, וחלקם לא ידועים לרבים מאיתנו.
איש מקצוע ידע להנחות אותך בדרך המתאימה לך, עד לבחירת מסלול המס על השכרת דירה – החסכוני ביותר עבורך!
